Lors d’une vente ou d’une location, plusieurs diagnostics doivent être fournis afin d’assurer transparence et sécurité. Parmi eux, deux documents occupent aujourd’hui une place essentielle : le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et l’audit énergétique.
Souvent redoutés ou mal compris, ils sont pourtant indispensables pour informer acheteurs et locataires, mais aussi pour protéger les vendeurs.
Cet article reprend les éléments expliqués dans notre podcast immobilier consacré aux diagnostics. Pour écouter l’épisode complet – ainsi que les deux autres épisodes de la série – rendez-vous ici : Nos podcasts Immobilier – Notaires de Picardie.
À quoi servent les diagnostics immobiliers ?
Comme rappelé dans le podcast, un diagnostic immobilier est une expertise technique obligatoire avant toute vente ou location.
Ils permettent notamment de vérifier :
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l’état général du logement,
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la sécurité des installations (électricité, gaz, plomb, amiante…),
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la performance énergétique du bien,
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les risques concernant la santé ou l’environnement.
Leur objectif est double :
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protéger l’acheteur, en lui donnant une vision claire et objective de ce qu’il achète,
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sécuriser le vendeur, qui limite les litiges grâce à une information fiable réalisée par un professionnel certifié.
Le DPE : une obligation devenue centrale
Le DPE attribue au logement une note allant de A à G, reflétant sa performance énergétique.
Un logement classé F ou G est qualifié de passoire énergétique. Cette classification a désormais des conséquences directes, notamment sur la location.
Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de louer les logements classés F ou G.
Cette interdiction sera progressivement élargie aux logements classés E dans les prochaines années.
Le DPE est donc devenu un critère majeur, autant pour les vendeurs (qui doivent anticiper l’impact de la note sur la valeur du bien) que pour les acheteurs (qui peuvent prévoir d’éventuels travaux).
L’audit énergétique : un diagnostic complémentaire et obligatoire selon la note
Lorsque le DPE fait apparaître une note E, F ou G, un audit énergétique doit être réalisé pour la vente.
Plus complet que le DPE, il propose :
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des scénarios de travaux classés par priorité,
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des estimations de coûts,
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une projection de la future performance du logement après rénovation.
Cet audit apporte à l’acheteur une vision concrète des améliorations possibles et des investissements à prévoir.
L’obligation sera étendue à la note D d’ici 2034.
Les exceptions possibles
Ces obligations concernent uniquement les logements destinés à l’habitation.
Des exceptions existent :
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absence de système de chauffage,
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surface habitable inférieure à 50 m²,
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impossibilité technique ou interdiction patrimoniale de réaliser certains travaux (ex. bâtiments protégés),
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locaux commerciaux ou professionnels pour lesquels le DPE peut être vierge.
Quel impact pour les vendeurs, bailleurs et acquéreurs ?
Un logement mal classé peut toujours être vendu ou habité, mais peut être interdit à la location selon la note obtenue.
Les diagnostics peuvent avoir un impact sur :
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le positionnement du bien sur le marché,
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son prix,
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le temps nécessaire pour sécuriser la transaction,
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la marge de négociation.
Ils n’imposent pas automatiquement des travaux au vendeur : leur rôle est d’abord informatif, même si leurs conséquences pratiques deviennent plus fortes, notamment pour la location.
Le rôle du notaire
Le notaire vérifie que l’ensemble des diagnostics requis est bien fourni et valide. Il sécurise la transaction en s’assurant que chaque partie signe en connaissance de cause, conformément à la réglementation.
La montée en importance du DPE et de l’audit énergétique s’inscrit dans une volonté globale d’amélioration du parc immobilier et de lutte contre les logements énergivores.
Pour aller plus loin : découvrez notre série de podcasts dédiés à l’immobilier
Ce sujet fait partie d’une série de trois épisodes disponibles sur nos plateformes d’écoute.
Pour comprendre l’ensemble des étapes d’un projet immobilier, nous vous invitons à découvrir :
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Épisode 1 : Je veux faire mon premier achat – quels réflexes avoir ?
Statuts familiaux, capacité d’achat, financement, rôle du notaire… un guide clair pour bien démarrer. -
Épisode 2 : Les diagnostics immobiliers – focus sur le DPE et l’audit énergétique
L’épisode détaillé qui inspire cet article. -
Épisode 3 : Le compromis de vente – une étape clé de la transaction
Engagements, délais, conditions suspensives, rôle du notaire… tout ce qu’il faut savoir avant la signature finale.
Retrouvez l’ensemble de la série ici :
👉 Série de podcasts Immobilier – Notaires de Picardie
