Un joli appartement, une vue dégagée, un grenier plein de promesses… Lors d’une visite, on tombe sous le charme de ce que l’on voit. Mais une vente immobilière, c’est aussi tout ce qui ne se voit pas. Entre le compromis et la signature de l’acte authentique, votre notaire mène une véritable enquête pour sécuriser votre projet. On vous montre l’envers du décor.
1. Qui est vraiment propriétaire ?
Pour commencer, votre notaire s’assure que le vendeur a bien le droit de vendre. Il reconstitue l’origine de propriété du bien, c’est-à-dire la chaîne des propriétaires successifs, et vérifie que personne d’autre n’a de droits dessus.
Il consulte ensuite le service de la publicité foncière pour savoir si le bien est grevé d’une hypothèque, d’une saisie ou d’un autre droit. Si un prêt est encore en cours, il organise son remboursement avec le prix de vente, pour que l’acquéreur reçoive un bien libre de toute dette.
Il vérifie aussi la capacité des vendeurs. Quand l’un d’eux est sous tutelle ou sous curatelle, la vente obéit à des règles particulières. Nous en parlons dans notre podcast dédié.
2. Ce que dit l’urbanisme
Une piscine, une véranda, des combles aménagés : tous ces travaux ont-ils été autorisés ? Votre notaire vérifie si un permis de construire ou une déclaration préalable était nécessaire, s’il a été obtenu et si les travaux ont été achevés conformément à l’autorisation (DAACT).
Pour les travaux de moins de 10 ans, il contrôle aussi l’existence d’une assurance décennale lorsqu’elle était obligatoire.
Il interroge également la mairie sur les règles d’urbanisme applicables (plan local d’urbanisme, zones de protection, projets publics…) et purge le droit de préemption de la commune, qui peut avoir priorité pour acheter le bien.
👉 Vendeurs : signalez tous vos travaux à votre notaire dès le début. C’est la meilleure façon d’éviter un blocage au moment de signer.
3. Ce qui se cache autour du bien
Une maison ne s’arrête pas à ses murs. Votre notaire examine les servitudes : un droit de passage pour le voisin, une canalisation qui traverse le terrain, une interdiction de construire au-delà d’une certaine hauteur… Il vérifie aussi les limites de propriété, la mitoyenneté des murs et des clôtures, et l’accès à la voie publique.
Pour un terrain à bâtir, il contrôle la desserte par les réseaux (eau, électricité, assainissement) et ce que les règles d’urbanisme permettent réellement d’y construire.
4. En copropriété : ce que vous achetez vraiment
Dans un immeuble, vous n’achetez pas seulement un appartement. Vous devenez aussi copropriétaire des parties communes, à hauteur de vos tantièmes. Votre notaire analyse le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, le montant des charges, les procès-verbaux d’assemblée générale et les travaux déjà votés, pour savoir qui les paiera.
Il vérifie aussi la mention de la surface privative (loi Carrez) : si elle se révèle inférieure de plus de 5 % à la surface annoncée, l’acquéreur peut obtenir une baisse du prix.
5. Les diagnostics obligatoires
Le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique : performance énergétique (DPE), amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques… selon l’âge et la situation du bien. Votre notaire vérifie que le dossier est complet et que les diagnostics sont toujours valables.
Le diagnostic assainissement, lui, est obligatoire pour les biens équipés d’une fosse septique ou d’une microstation. Pour les logements raccordés au tout-à-l’égout, c’est la commune qui décide de l’imposer ou non. Si un diagnostic obligatoire manque, la responsabilité du vendeur peut être engagée.
Depuis 2023, certains logements doivent aussi disposer d’un carnet d’information du logement, qui se transmet d’un propriétaire à l’autre.
6. Les situations particulières
Certaines ventes demandent une attention renforcée : un logement vendu avec un locataire en place, un propriétaire sous mesure de protection, un bien soumis à de nouvelles obligations documentaires… Pour chacune, votre notaire connaît les règles et les démarches à suivre.
🎧 Ces trois situations sont détaillées dans notre série de podcasts Notairement vôtre – Les dessous de la transaction, à écouter sur picardie.notaires.fr.
En résumé
Vous voyez un coup de cœur ; votre notaire regarde ce qui ne se voit pas. Propriété, urbanisme, servitudes, copropriété, diagnostics : toutes ces vérifications protègent le vendeur comme l’acquéreur, pour que le bien acheté corresponde exactement à ce que l’on croit acheter.
Immobilier : votre notaire regarde plus loin.
Pour toute question, rapprochez-vous d’un notaire de Picardie : www.picardie.notaires.fr/annuaire/
