Avec la tendance du « Do it yourself », de nombreuses personnes font elles-mêmes des travaux de rénovation dans leur maison, voire construisent elles-mêmes leur maison.
Outre une certaine économie, et la satisfaction de faire soi-même, cette pratique peut finalement coûter cher à celui qui revend sa maison après l’avoir rénové ou construit lui-même.
En effet, si postérieurement à la vente, des malfaçons se révèlent sur le bien vendu, le vendeur dit « vendeur bricoleur » peut voir engager sa responsabilité engagée sur deux fondements juridiques : la garantie décennale et la garantie des vices cachés.
La responsabilité à l’égard de la garantie décennale
Un vendeur considéré comme un constructeur :
Le principe posé par les articles 1792 et suivants du Code civil est : toute personne qui vend, après achèvement, un « ouvrage » (une maison par exemple) qu’elle a construit ou fait construire est considérée comme un constructeur.
Or tout constructeur est responsable, envers le maître d’ouvrage -c’est-à-dire celui pour qui sont faits les travaux- ou l’acquéreur du bien :
- des dommages qui compromettent la solidité du bâtiment : effondrement de charpente, affaissement des planchers, fissures importantes des murs…;
- ceux qui affectent la solidité des éléments d’équipement faisant corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature et de couvert : canalisations encastrées dans le plancher, fenêtre non étanche… ;
- des dommages qui empêchent la maison d’être habitable comme les infiltrations d’eau, la mauvaise isolation thermique…
À cet égard, la Cour de cassation considère que tout vendeur ayant construit ou fait construire un ouvrage immobilier dans les 10 ans précédant la vente doit à son acquéreur la garantie décennale couvrant les désordres qui affectent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination.
Au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation, le vendeur constructeur de sa maison est tenu par cette garantie qui est d’ordre public. Elle ne peut donc pas être écartée par les parties conventionnellement.
Mais qu’en est-il du vendeur ayant réalisé des travaux de rénovation avant la vente ?
C’est l’importance des travaux qui conduira éventuellement à leur assimilation à une construction, et donc à l’application ou non de la garantie décennale.
Ainsi, la Cour de cassation a assimilé à des travaux de construction l’aménagement de combles, l’agrandissement d’un pavillon ou encore le ravalement de la façade d’une maison. Elle a également étendu cette notion de constructeur aux dommages survenant après des travaux de rénovation. La solidité du bâtiment ou l’habitation de la maison n’est pas compromise en qualifiant ces dommages « intermédiaires » (noircissement ou verdissement de façade, défauts dus à une mauvaise application d’un enduit par le vendeur…).
Le vendeur bricoleur sera donc assimilé à un constructeur tenu par une garantie décennale. Quand bien même les travaux qu’il a réalisés lui-même ne sont pas d’une grande ampleur mais que ces travaux réalisés sur l’immeuble compromettent sa solidité du fait qu’ils n’ont pas été effectués dans les règles de l’art, ou encore parce qu’ils rendent cet immeuble impropre à sa destination (changement de chaudière effectué par le vendeur présentant des dysfonctionnements après la vente).
La responsabilité à l’égard de la garantie des vices cachés
Aux termes de l’article 1641 d Code civil, le vendeur est tenu de garantir les vices cachés du bien vendu.
Il peut néanmoins, en vertu de l’article 1643 du Code civil, et avec l’accord de l’acquéreur, déroger à cette règle. Pour cela, insérer dans l’acte de vente une clause limitative ou exonératoire de garantie. Cette clause dérogatoire ne peut être mise en jeu valablement lorsque le vendeur a eu connaissance du vice avant la vente, le vendeur professionnel étant présumé connaître ce vice.
Le « vendeur professionnel présumé doit connaître un vice de construction ». La Cour de cassation considère qu’est un professionnel, le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux dans la maison.
En résumé, le vendeur bricoleur étant assimilé aujourd’hui à un véritable constructeur et professionnel par la jurisprudence. Il est tenu des garanties vis-à-vis de son acquéreur concernant les travaux qu’il a pu réaliser. Durant 10 ans à compter de l’achèvement des travaux par la garantie décennale. Il court pendant 2 ans à compter de la découverte du vice par la garantie des vices cachés.
Les Notaires de Picardie sont là pour vous guider, et assurer la sécurité juridique de votre acte de vente.
